خرید ویلای شهرکی نوشهر،خرید ویلای شهرکی در دل جنگل

تاریخ درج فایل : 1401/02/16

کد فایل : 806

متراژ زمین : 400 متر

متراژ بنا : 270 متر

مدارک ساختمانی : جواز،پایانکار

نوع سند : تک برگ عرصه و اعیان

موقعیت : شهرکی

عرض گذر : 12 متری

وضعیت ویلا : تخلیه

سن بنا : نوساز

قیمت : 11 میلیارد تومان

استان : مازندران

شهر : نوشهر

منطقه : سیسنگان

آدرس دفتر فروش : مازندران نوشهر امیررود املاک رستمی

شماره همراه : 09113950677

شماره دفتر : 01152371462

مهندس احمد رستمی

طرح جامع شهر نوشهر

طرح جامع نوشهر با وجود توسعه روبه رشد این شهر، پس از گذشت ۲ دهه بازنگری نشده و اینک این طرح به دلیل شرایط خاص گردشگری و مهاجرپذیری این شهر شمالی با مشکلات فراوان از نظر زیرساختی، عملا ابتر است.

طرح جامع شهری نوشهر بنا به گفته برخی از مسوولان دست اندرکار و کارشناسان ذیربط قرار بود سال ۱۳۸۶ دوباره بازنگری و اصلاح شود که با گذشت بیش از یک دهه ، این اقدام صورت نگرفته و طرح مشکلاتی را از نظر توسعه زیرساختی و خدمات رسانی به مردم در این شهرگردشگرپذیر ایجاد کرده است.

بررسی اسناد موجود نشان می دهد که کار طراحی و ترسیم نقشه جامع شهری نوشهر به سال های ۶۴ تا ۶۷ برمی گردد و این نقشه پس از تصویب برای نخستین بار در سال ۱۳۷۶ برای اجرا به شهرداری نوشهر ابلاغ شد و برابر دستورالعمل نقشه این طرح باید در مدت ۱۰ سال بازنگری و اصلاح می شد ولی تنها به تمدید دو ساله این طرح اکتفا شد و تاکنون نه تنها بازنگری نشده بلکه به اعتقاد کارشناسان کارایی خودش را از دست داده است.

جمعیت نوشهر

شهر نوشهر با جمعیتی نزدیک به ۵۰ هزار نفر بیش از ۸۰ سال قدمت دارد و به دلیل برخورداری موقعیت های ممتازی نظیر همسایگی با کوه ، دریا ، جنگل و نیز راه ارتباطی دریایی ، زمینی و هوایی و نزدیکی به پایتخت کشور از گذشته تاکنون به علت نداشتن چشم انداز توسعه زیرساختی به شکل نامتوازن و کاملا غیر اصولی گسترش پیدا کرده است .

طرح جامع شهری در حقیقت طرحی بلند مدتی است که در آن نحوه استفاده از اراضی از نظر نوع کاربری شامل مسکونی، صنعتی، بازرگانی، اداری، کشاورزی، تاسیسات ، تجهیزات و تسهیلات شهری مشخص می شود ضمن آنکه نیازمندی های عمومی شهری مانند فرودگاه ها، بنادر و سطوح لازم برای ایجاد تاسیسات، تجهیزات و تسهیلات عمومی مناطق نوسازی، بهسازی و اولویت های مربوط به آن تعیین می شود و ضوابط و مقررات مربوط به کلیه موارد فوق و همچنین ضوابط مربوط به حفظ بنا و نماهای تاریخی و مناظر طبیعی تهیه و تنظیم می گردد.

نظر کارشناس:

با این حال به اعتقاد کارشناسان عدم بازنگری و تصویب طرح جامع شهری نوشهر سبب شده تا شاهد ساخت و سازهای بلند مرتبه در کوچه های باریک ، بروز مشکلات ترافیکی در طول شبانه روز و عدم خدمات رسانی مناسب به شهروندان باشیم.

به اعتقاد این کارشناسان از طرف دیگر ساخت مجتمع های تجاری بدون در نظر گرفتن پارکینگ در معابر اصلی و فرعی شهر، وجود آپارتمانهای بلند مرتبه سبب حضور بیش از پیش خوش نشینان در این منطقه شده که برای ارائه خدمات مناسب به جمعیت شناور بیش از ۱۰۰ هزار نفری نوشهر ، طرح جامع شهری قدیم جوابگوی نیازمندی های امروز این شهر نیست.

نکته مهم تر آنکه طرح جامع شهری بیشتر به منظور ترویج ضوابط شهرسازی، کنترل توسعه شهرها، گرایش به نظام برنامه ریزی و هماهنگ سازی بخشهای مختلف اقتصادی و اجتماعی، با توجه به کیفیت محیط زیست و بر اساس شناخت حوزه های نفوذ طبیعی، اجتماعی و اقتصادی شهرها تهیه می شود.

ضرورت بروز بودن جامعه شهری در شهرهای گردشگرپذیر

یک عضو هیات علمی دانشگاه کمال الملک نوشهر در این باره می گوید : بازنگری در طرح جامع شهری به نظر از نان شب هم واجب تر است و هر اتفاقی که در این شهر رخ می دهد بر مبنا و معیار این طرح بوده ولی طرح جامع شهری نوشهر مربوط به بیش از ۲ دهه گذشته است.

در قوانین شهر و شهرسازی وقتی که طرحی مصوب و برای اجرا ابلاغ می شود به مسائلی مانند معیارها و شاخصه های شهری از جمله سرانه جمعیتی ، موقعیت جغرافیایی و نیز مشخص شدن نوع کاربری ها توجه می شود و امروز این طرحی که شهرداری به آن استناد می کند و همچنان مجوز ساخت وساز می دهد مربوط به دهه ۶۰ است.

وی اظهار داشت :

بازنگری نشدن این طرح در موعد مقرر طبیعتا پیامدهای متعددی همراه خواهد داشت .

چرا که امروز با مهاجرت بی رویه جمعیت جای جای کشور به خاطر کمبود آب ، آلودگی هوا یا ریزگردها و در پی آن افزایش تقاضا برای تامین مسکن شاهد رشد یکباره هزاران بنای مسکونی و خودرو در این شهر بوده ایم.

که در نتیجه زیرساخت های شهر به یک شکل کاملا ناموزن توسعه می یابد.

نکته :

وی توضیح داد : به عنوان مثال اگر شهرستان نوشهر به فرض دست کم ۱۵۰ هزار نفر جمعیت دارد متاسفانه با ساخت یکباره هزار بنای مسکونی طی چند سال اخیر آمار خودروهای پلاک شده شاید به حدود ۱۰۰ هزار دستگاه رسیده باشد و در نتیجه در زمینه تردد و سرانه پارکینگ خودروها شهر دچار مشکل هستیم.

عضو هیات علمی دانشگاه کمال الملک نوشهر گفت : تبعات بازنگری نشدن این طرح را می توان در بخش های دیگر نیز از جمله دیده نشدن سرانه آموزشی و درمانی به شکل عادلانه می توان اشاره کرد.

درستی افزود : در شهر نوشهر آنچه بررسی شده حدود ۱۲ باب داروخانه وجود دارد که بیشتر این داروخانه ها نیز در میدان آزادی و خیابان بیمارستان نوشهر فعالیت دارند و یا در خیابان ستارخان این شهر شاید تعداد زیادی از پزشکان مطب دایر کرده اند .

نتیجه اش آن می شد که امروز شاهد حجم انبوه خودروهای پارک شده در این خیابان هستیم و یک گره کور ترافیکی در این منطقه بوجود آمده است به طوریکه اخیرا مجبور شدند این خیابان را یک طرفه کنند.

گره کور و ترافیک:

وی ادامه داد: ساخت مجتمع های تجاری بدون پارکینگ و وجود چهار واحد آموزشی غیرانتفاعی در یک خیابان نظیر خیابان های دهخدا ، طالقانی و شهید کریمی که هموطنان در بیشتر اوقات شاهد ترافیک سنگین چند ساعته هستند همه این خطاها ناشی از بازنگری نشدن طرح جامع شهرسازی است.

به گفته این عضو هیات علمی دانشگاه ، نکته مهم تر آنکه امروز دیده می شود از منطقه کپورچال تا هلستان نوشهر هکتارها زمین به شکل غیرمجاز ساخت و ساز شده است .

این اراضی در حقیقت ذخیره گاه آینده این شهر بود و باید در قالب طرح جامع شهری نوع کاربری های آن مشخص می شد که متاسفانه اغلب مالکان بناهای مسکونی در این منطقه پس از مطرح شدن در کمیسیون ماده ۱۰۰ یا ۹۹ و صدور رای جریمه تخریب و به مسکونی تبدیل شد .

بی تدبیری:

امروز مسوولان از شهردار گرفته تا بخشدار و فرماندار باید پاسخگوی این اعمال خلافکارانه باشند.

درستی با اشاره به بهره برداری کامل طرح ملی آزاد راه تهران – شمال در سال های آتی تاکید کرد که باید مسوولان و مدیران شهری در غرب مازندران از هم اکنون برای بازنگری این طرح و نیز فراهم سازی زیرساخت های شهری در این زمینه تدابیری بیندیشند.

چرا که زمان برای برنامه ریزی و اجرا پس از اغاز بکار این طرح ملی وجود نخواهد داشت و شهرهای چون نوشهر و به محله ای پر ترافیک و آلوده تبدیل خواهد شد.

ضرورت بروز رسانی طرح جامع شهری هر ۵ سال

سید اسماعیل افتخاری که از سال ۷۸ تا ۸۶ شهردار نوشهر بود در این باره گفت:

نقشه طرح جامع شهری در حقیقت یک طرح دورنگر و کلی است و طرح تفصیلی شهر نیز باید هر پنج سال با توجه به شرایط رو به رشد جامعه شهری باید به روز رسانی شود .

وی افزود: دیوان عدالت اداری در سال ۹۰ طی دستورالعملی به تمامی شهرداری ها ابلاغ کرد که هر پنج سال باید طرح تفصیلی شهر را براساس طرح جامع شهری به روز رسانی کنند.

که متاسفانه با گذشت چندین سال چنین اتفاقی رخ نداده است و طبیعتا اعتنا نکردن به این موضوع مهم با مشکلات فراوانی نیز همراه است .

وی توضیح داد: به عنوان مثال اگر در یک بازه زمانی برای ساخت در خیابان دهخدا نوشهر مجوزی که به متقاضی برای ساخت داده می شود .

شاید برای ساختمان های دو طبقه بوده چرا که براساس شاخص جمعیت آن زمان و طرح جامع شهری و تفصیلی این مجوزها صادر می شد و باید همه متقاضیان مجوز دو طبقه داده می شد.

افتخاری افزود : در حالی که امروز با ساخت ساختمان های بلند مرتبه در این خیابان به نظر می رسد که دگرگونی نامناسبی در سیمای شهر بوجود آمده است .

از طرف دیگر اتفاقات این دست در خیابان های دیگر این شهر در آینده نوشهر را به سمت قهقرا سوق می دهد.

پرونده بازنگری در استان

شهردار نوشهر هم در خصوص عدم بازنگری طرح جامع شهر نوشهر گفت: پرونده این طرح از سال ۹۵ برای بازنگری به اداره کل راه و شهرسازی استان مازندران ارجاع شده است.

علی امانی در گفت و گو با خبرنگار ایرنا افزود:

بسترهای لازم برای بازنگری این طرح از ادوار گذشته شورای شهر با تامین اعتبار ۵۰ میلیون تومانی برای انتخاب مشاور در سال ۹۷ آغاز شد ضمن اینکه بقیه اعتبارات لازم نیز باید از سوی مسکن و شهرسازی استان تامین شود که محقق نشد.

وی گفت: اخیرا با پی گیری های انجام شده مسوولان مسکن و شهرسازی مازندران وعده هایی داده اند که بزودی مشاور و پیمانکار اجرای این طرح انتخاب و معرفی می شود .

شهردار نوشهر

با بیان اینکه بازنگری نشدن طرح جامع شهری این شهر مشکلاتی را در پی داشته است، گفت :

طبیعتا بازنگری نشدن طرح جامع شهری و منقضی شدن طرح تفصیلی گذشته زمینه را برای بروز تخلفات فراهم کرده است.

وی توضیحی بیشتر در ارتباط با چگونگی بروز برخی تخلفات دیگر در این زمینه ارائه نکرد،

ولی در عین حال گفت که یکی از مشکلات اساسی در این شهر جمعیت غیر بومی منطقه است که در شاخصه های سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵ لحاظ نمی شوند.

شهردار نوشهر گفت :

ویلاهای ساخته شده توسط افراد غیربومی که در تمامی ماه های سال در این شهر سکونت دارند ، جمعیت آن ها در این طرح ملی سرشماری نفوس مسکن پیش بینی نشده است ضمن آنکه این جمعیت ناخوانده و خوش نشین بیشترین خدمات نیز از نهادهای خدماتی این شهر دریافت می کنند.

برابر قانون نظارت بر تهیه، اجرا و به روزرسانی طرح‌های توسعه و عمران(جامع و تفصیلی)شهری، ناحیه‌ای، مجموعه‌های شهری، شهرها و شهرک‌ها و طرح‌های ویژه طبق مصوبات شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران بر عهده اداره طرح های توسعه ای و معماری شهری اداره کل راه و شهرسازی هر استان است .

محدودیت اعتبار علت وقفه در بازنگری طرح

معاون معماری و شهرسازی اداره کل راه و شهرسازی مازندران در این خصوص گفت که امسال مشاور این طرح طبق فراخوان انتخاب شده و حدود ۶۰ میلیون تومان نیز به صورت پیش پرداخت اعتبار برای این موضوع پیش بینی شده است.

رستمعلی پاکدامن در گفت و گو با خبرنگار ایرنا افزود:

ضمن آنکه برابر قانون تا زمانی که طرح جدید جامع شهری تهیه نشده می توان به ضوابط طرح گذشته استناد کرد چرا که زمان نهایی شدن طرح جدید فرآیند آن حدود ۲ سال است.

وی محدودیت های اعتباری را یکی از علت های وقفه در بازنگری طرح جامع شهری نوشهر معرفی کرد و ادامه داد:

اعتبار طرح جامع شهری نوشهر:

اکنون از مبلغ حدود ۴۰۰ میلیون تومان اعتبار پیش بینی شده برای تهیه طرح جدید جامع شهری ، حدود ۶۰ میلیون تومان آن پرداخت شده است.

به گفته او ، اکنون مختصات این طرح باید در کمیته کارگروه این نهاد مطرح و سپس برای تائید و موافقت به کارگروه امور زیربنایی مسکن و شهرسازی مازندران ارسال شود.

ضمن آنکه اعضای شورای برنامه ریزی توسعه استان نیز باید راجع به این طرح نظر دهند و در نهایت برای موافقت به شورای معماری و شهرسازی تهران ارسال می شود که این فرآیند حدود ۲ سال به طول می انجامد.

محدوده شهری شهرستان گردشگرپذیر نوشهر نیز به مساحت حدود هزار و ۳۰۰ هکتار و سطح بافت های فرسوده آن نیز حدود ۳۰۰ هکتار برآورد شده است.