تورم مسکن در سال ۱۴۰۲ به چه شکل خواهد بود؟

خواندن این مطلب 10 دقیقه زمان میبرد:

سرمایه گذاران بخش مسکن برای سرمایه گذاری جدید ساختمانی، علاوه بر موانع قبلی مربوط به روند رشد هزینه ساخت و تولید مسکن، با دو مساله دیگر نیز روبه‌رو شده اند که شامل سرنوشت مذاکرات برجام و فرجام نرخ دلار است.

به گزارش اخبار ساختمان، تازه ترین بررسی از تحولات بازار زمین در پایتخت حکایت از افزایش محسوس تقاضای خرید املاک کلنگی ظرف چند هفته اخیر دارد.

نبض بازار زمین این روزها در حالی تندتر شده که سازنده ها متقاضی اول خرید این املاک نیستند، بلکه بر تعداد متقاضیان سرمایه گذاری در این بخش از بازار مسکن افزوده شده است.

پیشتر عمده تقاضای سرمایه ای در بازار مسکن خرید آپارتمان را ترجیح می داد اما در هفته های اخیر تقاضای خرید املاک کلنگی از سوی صاحبان سرمایه های متوسط و نیز ابرسرمایه گذاران افزایش پیدا کرده است.

آخرین گزارش رسمی از تورم زمین در پایتخت مربوط به زمستان ۱۴۰۰ است که میانگین قیمت زمین در شهر تهران طی این فصل از مرز ۵۲‌ میلیون تومان عبور کرد.

بر اساس این گزارش در سه ماه پایانی پارسال زمین در تهران به طور میانگین ۱۷‌ درصد گرانتر از فصل مشابه سال ۱۳۹۹ معامله شد. روند تغییرات فصلی تورم زمین در سال گذشته نیز حکایت از کند شدن سرعت رشد قیمت در این بخش از بازار تا پایان سال گذشته به طور پیوسته دارد؛ موضوعی که همچنان در بازار املاک کلنگی پایتخت وجود دارد. همچنین بر اساس این گزارش رسمی نسبت بین قیمت زمین به مسکن از ۵/ ۱ واحد فراتر رفته است.

املاک رستمی 09113950677

اما بررسی ها از تغییرات قیمت زمین در شروع نیم سال دوم ۱۴۰۱ در محله‌‌‌های مختلف شهر تهران مبتنی بر فایل های عرضه شده برای فروش در بازار حکایت از آن دارد که زمین در شروع پاییز امسال به طور میانگین ۴۰‌ درصد نسبت به همین ایام در سال گذشته افزایش قیمت دارد.

این تورم ۴۰‌ درصدی مربوط به قیمت زمین در بخش هایی از بازار مسکن تهران است که مقاصد اصلی سرمایه گذاری ساختمانی به شمار می آیند. البته ارقام کمتر و بیشتر از این مقدار نیز در مناطق مختلف وجود دارد اما میانگین فعلی تورم زمین در عمده مناطق نسبتا پرتقاضا در بازار زمین ۴۰‌ درصد برآورد می شود.

به این ترتیب پاسخ اولین و اصلی ترین پرسش پیرامون تحولات بازار زمین در پایتخت یعنی حدود تورم در این بخش از بازار روشن شد.

گفتگو با سرمایه گذاران ساختمانی حرفه ای در پایتخت جوانب دیگری از وضعیت کنونی بازار زمین را نیز روشن می کند و به پرسش های کلیدی در این بازار پاسخ می دهد.

یکی دیگر از پرسش های اصلی که این تحقیق به آن پاسخ می دهد، تغییرات هزینه ساخت است. این پرسش با توجه به تاثیر مستقیم آن بر قیمت فروش مسکن نه تنها برای سازنده ها، بلکه برای شهروندانی که قصد مشارکت یا چشم اندازی از سرمایه گذاری آتی در حوزه تخریب و نوسازی املاک کلنگی را دارند، اهمیت دارد.

هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی (منهای قیمت زمین) که اواخر پارسال به ۱۰‌ میلیون تومان رسیده بود و در نیمه تابستان تا ۱۴‌ میلیون تومان نیز افزایش پیدا کرد، در نیمسال دوم ۱۴۰۱ در مناطق متوسط به بالای تهران حدود ۲۰‌ میلیون تومان برآورد می شود.

البته سرمایه گذاران ساختمانی عنوان می کنند که ساخت و ساز با هزینه کمتر از این مقدار نیز در مناطق متوسط به پایین تهران میسر است، اما حتی این قبیل ساخت و سازها نیز از حول و حوش مترمربعی ۱۵‌ میلیون تومان کمتر تمام نمی شود.

بازار ساخت و ساز در سال جاری کم رمق استارت زد

پرسش سوم پیرامون وضعیت بازار زمین در پایتخت که سرمایه گذاران ساختمانی به آن پاسخ داده اند، میزان فعالیت آنها در بازار کنونی است. بازار ساخت و ساز امسال را فوق العاده کم رمق آغاز کرد. البته ظرف یکی دو ماه گذشته ظاهرا تقاضای موثر ساخت و ساز در مناطق مختلف شهر تهران افزایش جزئی داشته است.

با این حال سازنده ها در برابر این پرسش که آیا قصد ساخت و ساز جدید دارند یا نه، این طور عنوان می کنند که شروع پروژه جدید ساختمانی مشروط به امکان فروش واحدهای قبلی است.

صرف نظر از سازنده هایی که به طور کلی از بازار ساخت و ساز خارج شده اند و تمایلی به فعالیت نشان نمی دهند، گروهی نیز در باتلاق رکود گیر افتاده اند. آنها عنوان می کنند تمایل دارند به فعالیت حرفه ای خود ادامه دهند اما این موضوع را منوط به موفقیت در فروش واحدهای تکمیل شده با حاشیه سود مدنظر خود می دانند.

آنها انتظار دارند عایدی ساخت و سازهای قبلی آنها حداقل ۳۵‌ درصد باشد و این در حالی است که قیمت های پیشنهادی فروش واحدهای تکمیل شده با لحاظ این حاشیه سود، با کمترین اقبال از سوی متقاضیان خرید روبه‌رو می شود؛ موضوعی که به شکل کف نشینی جدید سهم نوسازها از معاملات ماهانه مسکن در شهریور ماه خود را نشان داد.

آپارتمان نوساز:

سهم آپارتمان های نوساز تا پنج سال ساخت از کل معاملات مسکن شهریور ماه به حداقل تاریخی خود یعنی ۴/ ۲۸‌ درصد رسید و این در حالی است که این سهم پیش از دوره اخیر جهش مسکن بیش از ۵۰‌ درصد بوده است؛ ضمن اینکه اگر سهم آپارتما‌‌‌ن های کلیدنخورده و دست اول که سازنده ها فروخته اند، از آپارتمان های دو تا پنج سال ساخت تفکیک و محاسبه شود، سهم نوسازها از معاملات به مقادیر بسیار پایین تر از حدود ۲۸‌ درصد سقوط می کند.

اما علاوه بر تقابل قیمتی بین قیمت پیشنهادی فروش که سازنده ها اعلام می کنند با سطح قیمتی که در بازار برای واحدهای نوساز هر منطقه پذیرفته می شود، مساله ابهام درباره آینده برجام و تاثیر آن بر سطح قیمت فروش واحدهای نوساز در سال آینده نیز در کاهش رغبت به فعالیت سرمایه گذاران ساختمانی اثرگذار است.

در واقع سازنده ها نگران هستند در صورتی که برجام احیا شود، قیمت مسکن تحت تاثیر افت نرخ ارز با کاهش اسمی روبه‌رو شود یا دست کم در سطح فعلی درجا بزند و آنها نتوانند با حداقل حاشیه سود مطلوب خود، واحدهای تکمیل شده یا در آستانه تکمیل پروژه‌‌‌ جدید خود در سال ۱۴۰۲ را بفروشند.

در واقع آنها نگران هستند تحولات قیمتی در بازار مسکن به شکلی پیش برود که آنها از حاشیه سود حداقل ۳۰ تا ۳۵‌ درصدی فعلی هم در وقت فروش محروم شوند. با این وصف گروهی از سازنده ها ترجیح می دهند تا پیش از روشن شدن وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها از شروع پروژه جدید خودداری کنند.

چهارمین پرسش پیرامون بازار زمین ناظر بر وضعیت عرضه و تقاضا در این بخش از بازار نقل و انتقالات ملکی پایتخت است که پاسخ به آن حاصل تحقیق میدانی و گفت‌‌‌وگو با فعالان بازار مسکن از قبیل سازنده ها و واسطه هاست.

عرضه زمین:

این روزها عرضه زمین در بازار کلنگی چندان زیاد نبوده و اصلی ترین علت آن خریدهای سرمایه ای قبلی در این بازار است. در واقع گروهی از خریداران زمین طی یکی دو سال اخیر از جنس سرمایه گذار بوده و از ابتدا قصدی برای ساخت و ساز حداقل در بازه زمانی یکی دو سال پس از معامله نداشته اند.

حضور سرمایه گذاران بلندمدت در بازار زمین به ویژه از ابتدای ۱۴۰۰ تاکنون سبب شده تعداد زیادی از واحدهای کلنگی عملا به یخچال ملکی سرمایه گذاران منتقل شوند و آنها نیز از عرضه این ابنیه به بازار خودداری می کنند.

ویژگی برجسته سمت تقاضا در بازار زمین نیز این است که دست کم در سال جاری برخلاف روال معمول گروه اصلی خریداران املاک کلنگی، سازنده ها نیستند؛ بلکه متقاضیان سرمایه گذاری ملکی هستند. در واقع نکته قابل تامل درباره جنس تقاضای خرید زمین در این مناطق این است که نه تنها سرمایه گذاران پرشمارتر از سازنده ها هستند، بلکه برخی سازنده ها با اعمال تغییر ماهیت در فعالیت خود، به بازار خرید و فروش کلنگی روی آورده اند.

به عبارت دیگر جنس سرمایه گذاران در بازار زمین مناطق متوسط در مقایسه با سال های گذشته خاص به شمار می آید؛ کما اینکه علاوه بر تغییر ماهیت سازنده ها، برخی از مالکان خانه های کلنگی که پس از فروش، قصد خرید آپارتمان داشتند، از این موضوع انصراف داده، اجاره نشین شده و با نقدینگی خود وارد بازار معامله زمین شده اند.

در مجموع اغلب سرمایه گذاران حاضر در بازار زمین این روزها، حرفه ای محسوب نمی شوند؛ بلکه تحولات جاری کشور سبب شده آنها امن ترین بازار برای سرمایه گذاری را بازار زمین و مسکن تشخیص دهند.

همچنین شمالی ترین و به اصطلاح لوکس ترین منطقه تهران نیز به مقصد اصلی ابرسرمایه گذاران تبدیل شده است. متقاضیان خرید زمین در منطقه یک هم از جنس سرمایه گذاران و هم از جنس سازنده ها هستند؛ با این حال در ماه های اخیر حجم تقاضای سرمایه ای به مراتب بیشتر از تقاضای سازنده ها بوده است.

تحقیق از فعالان بازار مسکن نشان می دهد بازار زمین در شمیران مقصد پول های هنگفتی شده که با توجه به ضوابط مالیاتی نمی تواند روانه بازار پول، سهام، سکه یا حتی خودرو شود و به همین خاطر صرف خرید زمین می شود. از نگاه سرمایه گذاران منطقه یک، زمین بهترین سرمایه گذاری در حال حاضر با توجه به ابهامات موجود پیرامون چشم انداز تحولات سیاسی و اقتصادی در کشور است.

بخشی از این نقدینگی هنگفت نیز حاصل فروش ارز در هفته های اخیر با توجه به بازدهی بالای دلار در این ایام بوده است و سرمایه گذاران ارزی روانه بازار زمین شده اند. با این وصف بازار زمین در شمال تهران از رکود عمیق و سنگین خارج شده و این در حالی است که سال گذشته و نیز از ابتدای امسال تا ایام محرم بعضا حتی هر سه ماه یک بار، بیش از یک فقره معامله کلنگی در دفاتر املاک ثبت نمی شد.

برآورد سازنده‌ها از آینده قیمت مسکن چیست؟

سرمایه گذاران ساختمانی در نهایت برآوردی از آینده قیمت ها در بازار زمین و مسکن ارائه می کنند که منعکس کننده اولین گمانه جدی از ناحیه فعالان بازار مسکن درباره میزان تورم در بازار مسکن ۱۴۰۲ است. گروهی از سازنده ها که در حال حاضر مشغول ساخت و ساز هستند و پروژه مسکونی آنها در سال آینده آماده عرضه می شود، قیمت هایی را که برای فروش پس از تکمیل واحدها پیش بینی کرده اند با ما در میان گذاشته اند که نشان می دهد در سال آینده حول و حوش ۱۴‌ درصد افزایش قیمت نسبت به سطح کنونی قیمت واحدهای نوساز حال حاضر است.

با این وصف احتمالا سال آینده وضعیتی بین آنچه در سال پساجهش (۱۴۰۰) و سال جاری رخ داد، ‌‌‌محقق می شود یا دست کم انتظار فعالان ساختمانی این است که ۱۴۰۲ وضعیتی میانه داشته باشد. بازدهی مسکن در سال ۱۴۰۰ حدود ۱۰‌ درصد و میانگین تورم ماهانه مسکن در پایتخت طی آن سال نزدیک یک درصد بود.

اما امسال تحت تاثیر متغیرهای مختلف اثرگذار بر انتظارات تورمی و نیز افزایش تقاضای سرمایه ای در بازار مسکن، میزان تورم ملکی به مراتب بیشتر بود. تورم نقطه ای زمین در مناطق پرمعامله تهران بر اساس برآوردهای غیررسمی بین ۳۰ تا ۳۵‌ درصد است و تورم مسکن نیز در ۱۴۰۱ بر اساس وضعیت فعلی متغیرهای موثر بر این بازار، همین حدود برآورد می شود.

بر این اساس برآورد سازنده ها از تورم مسکن ۱۴۰۲ رقمی بین تورم ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ خواهد بود. حتی برخی از سازنده ها در اینکه بتوانند واحدهای نوساز خود را سال آینده با رشد ۱۴‌ درصدی قیمت نسبت به قیمت مهرماه امسال بفروشند، تشکیک می کنند؛ موضوعی که به نوعی نشان دهنده خوش بینی نسبی حاکم بر فعالان بازار درباره آتیه مسکن در ۱۴۰۲ است.

این گمانه قیمتی نشان می دهد سرعت رشد تورم مسکن در پایتخت طی سال آینده پایین پیش بینی می شود و هنوز امید به کاهش موثر و پایدار انتظارات تورمی در بازار مسکن به واسطه احیای برجام وجود دارد.

چشم انداز آتی تحولات بازار زمین از نگاه فعالان بازار مسکن در ۶ ماه پیش رو نیز، رشد قیمت با سرعت کند است؛ مگر اینکه شهرداری تهران تصمیمات تازه ای با هدف تسهیلگری ساخت و ساز اتخاذ کند. ظاهرا فعلا تنها افزایش تراکم است که می تواند قیمت زمین را تا حد زیادی تحت‌تاثیر قرار دهد.

زمین مرغوب از نظر سازنده ها چه ویژگی هایی دارد؟

سرمایه گذاران ساختمانی در تهران ساخت و ساز زیر پنج طبقه را فاقد صرفه توصیف می کنند و فقط در شرایط خاص به چنین پروژه هایی ورود می کنند. با این وصف زمین مرغوب از نگاه سازنده ها در مناطق مختلف تهران به قواره هایی اطلاق می شود که مساحت و عرضه گذر آنها برای اخذ مجوز ساخت آپارتمان پنج طبقه یا بیشتر کفایت کند.

به عنوان مثال در منطقه چهار که یکی از مناطق مصرفی اصلی در بازار مسکن به شمار می آید، ساختمان چهار طبقه در زمین هایی با مساحت زیر ۲۵۰ مترمربع ساخته می شود. در حالی که اگر قواره زمین ۲۵۰ مترمربع به بالا و عرض گذر حداقل ۱۰ متر باشد، صدور مجوز پنج طبقه در آن میسر است. به این ترتیب این قواعد ساخت و پهنه بندی های شهرداری است که تعیین کننده میزان مرغوبیت زمین های واقع در مناطق مختلف شهر است.

این موضوع حتی در فرمول مشارکت نیز نقش تعیین کننده دارد. به عنوان مثال فرمول مشارکت رایج در ساخت و سازهایی که در زمین مرغوب صورت می گیرد، ۶۰-۴۰ به نفع مالک است؛ به این معنا که ۶۰‌ درصد بنا متعلق به مالک و ۴۰‌ درصد متعلق به سازنده است؛ ضمن اینکه اگر مرغوبیت زمین و موقعیت قرارگیری آن ممتاز باشد، مبلغی نیز به عنوان بلاعوض از سوی سازنده به مالک پرداخت می شود.

این رقم در هر منطقه متفاوت است اما کف مقدار آن اغلب از یک میلیارد تومان بیشتر است. در عین حال در زمین هایی که به واسطه عرض کم معبر یا کوچک بودن قواره زمین امکان ساخت چهار طبقه بیشتر وجود ندارد، این فرمول به ۵۰-۵۰ تغییر می کند و بلاعوض نیز پرداخت نمی شود.

بررسی نسبت قیمت زمین به مسکن در مناطق مختلف تهران نیز حکایت از افزایش این نسبت نسبت به سال گذشته دارد. در حالی که بر اساس آخرین آمار رسمی مربوط به سال ۱۴۰۰ نسبت قیمت زمین به مسکن در پایتخت ۵۶/ ۱ بوده است، این نسبت در حال حاضر در اغلب مناطق متوسط تهران به ۶/ ۱ تا ۷/ ۱ رسیده و در محله های مرغوب شمال شهر بعضا به ۲ نیز می رسد. در واقع در برخی از مناطق تهران میانگین قیمت زمین در حال حاضر به نزدیک دو برابر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز می رسد.